비싼 대출금리때문에 전세의 월세화 가속

보유세 부담 늘어난 집주인, 세입자에 월세 전가, 대출금리 상단보다 전월세 전환율이 낮은 시대
세입자는 비싼 이자 내고 전세 살 필요 없어져, 전문가 "전세의 월세 전환, 받아들여야 할 트렌드"

 

정부의 다주택자 규제와 금리인상 등으로 전세의 월세화가 빨라지고 있다. 전셋값이 너무 올라 큰 금액의 전세대출을 받아야 하는데, 대출이자가 부담스럽다보니 차라리 반전세나 월세를 택하는 이들이 늘어나는 것이다.

9일 서울부동산광장에 따르면 지난해 12월 서울에서 계약된 아파트 전월세 1만6307건 중 월세를 조금이라도 낀 거래는 7015건으로 43%가 넘었다. 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행되기 직전인 2020년 5월에는 전체 1만4436건 중 월세가 4143건으로 약 28.7% 수준이었다. 2020년 상반기까지 20%대였던 이 비율은 7월 30%를 넘어가더니 지난해 8월부터는 40%를 웃돌고 있다.

세입자들이 보증금을 유지하거나 낮추고 월세를 내는 보증부월세 형식을 선택한 것으로 풀이된다. 집주인 입장에서는 정부의 보유세 강화 정책에 따라 세금을 낼 현금을 손에 쥐기 위해 전세를 월세로 돌려야 할 필요성이 대두됐다.

 

월세 수요가 증가하면서 가격도 올랐다. 

최근에는 대출금리 상승으로 전세대출 이자가 부담스러워지자, 수억의 대출을 받느니 보증금을 낮추고 월세를 내는 반전세가 낫다고 판단하는 이들도 늘었다. 지난해 초 2~3%대에 머물던 전세대출이자는 올 들어 3%대 후반에서 4%대 후반까지 치솟았다. 앞으로 기준금리가 더 인상되면 5%를 웃돌 가능성도 있다.

전세대출금리가 전월세전환율보다 높으면 굳이 은행에서 목돈을 빌려 집주인에게 맡길 이유가 없다. 한국부동산원에 따르면 지난해 11월 기준 서울의 전월세전환율은 4.7%다.

 

가진 돈 3억원에 전세대출금 3억원을 합쳐 보증금 6억원인 전셋집에서 살고있는 A씨를 예로 들어보자. 대출금리가 5%인 경우 2년간 내야 할 대출이자는 3000만원, 월 125만원이다. 만약 보증금을 3억원으로 깎고 전월세전환율 4.7%를 적용해 일부 월세를 내는 반전세 형태로 전환하면 예상 월 임대료는 117만5000원으로, 전세대출보다 저렴하다.

만약 무주택 세대주로서 총급여액이 7000만원 이하인 근로자, 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 또는 기준시가 3억원 이하 주택을 임차하는 경우라면 연말정산 때 월세세액공제도 받을 수 있어 굳이 전세를 고집할 필요가 없다.